Estrategias Legales y Prácticas para Administradores de Condominios
La morosidad en el pago de los gastos comunes es uno de los principales problemas que enfrentan los condominios en Chile. Afecta la operación diaria del edificio y genera tensiones entre los copropietarios. Sin embargo, la Ley de Copropiedad Inmobiliaria N° 21.442 entrega herramientas claras para enfrentar esta situación.
A continuación, se presentan estrategias prácticas y legales para abordar la morosidad de manera efectiva.
1. Prevención y comunicación temprana
Antes de hablar de medidas legales, es fundamental fomentar una cultura de cumplimiento y anticipación:
- Informar con anticipación el monto de los gastos comunes y su fecha de vencimiento.
- Enviar recordatorios mensuales, idealmente por correo electrónico o en formato impreso.
- Mostrar transparencia en el uso de los fondos comunes, para generar confianza.
- Facilitar canales de pago, como transferencias, pago en línea o recaudación automatizada.
2. Aplicación de intereses y recargos
La ley permite establecer intereses por mora y gastos de cobranza, siempre que estén debidamente estipulados en el reglamento de copropiedad.
- El interés corriente para operaciones no reajustables publicado por la CMF se suele aplicar como referencia.
- Puedes incluir un recargo fijo o proporcional por cobranza administrativa (si fue aprobado por la asamblea).
Esto debe reflejarse en la liquidación mensual de gastos comunes.
3. Negociación directa y acuerdos de pago
Cuando la morosidad recién comienza:
- Contacta al copropietario o residente de forma personal y respetuosa.
- Ofrece convenios de pago por escrito, con cuotas claras, plazos y consecuencias en caso de incumplimiento.
- Todo acuerdo debe ser respaldado documentalmente y aprobado por el comité si el reglamento lo exige.
4. Restricción de beneficios comunes
Según el artículo 7° de la Ley 21.442, el administrador puede suspender el uso de ciertos servicios no esenciales al copropietario moroso, como:
- Salas de uso común.
- Estacionamientos de visitas.
- Multicanchas, quinchos u otros espacios recreativos.
Importante: no se puede cortar el agua, la luz, el acceso al ascensor o al edificio, ni obstaculizar el libre tránsito.
5. Cobranza judicial (juicio ejecutivo)
Si la deuda persiste y supera los 3 meses:
- Se puede iniciar una demanda ejecutiva de cobro de gastos comunes ante el juzgado civil.
- No se requiere gestión previa de cobranza extrajudicial.
- El título ejecutivo es la liquidación mensual firmada por el administrador y respaldada por los libros contables.
Una vez presentada la demanda:
- El tribunal puede embargar bienes del deudor o incluso solicitar el remate del inmueble si la deuda es muy elevada.
- Si el deudor no presenta oposición, el proceso puede avanzar rápidamente.
6. Acciones complementarias
- Informar al comité de administración y a la asamblea sobre el estado de morosidad.
- Publicar un cuadro general de deuda (sin nombres) en el tablero del condominio para concientizar a la comunidad.
- Contratar abogados especializados o servicios externos de cobranza cuando la deuda es compleja o reiterada.
7. Prevención a largo plazo
- Promover asambleas informativas sobre el impacto de la morosidad.
- Incentivar el pago anticipado con descuentos aprobados en asamblea.
- Actualizar el reglamento de copropiedad para reforzar las herramientas legales y definir claramente sanciones, intereses y políticas de cobranza.
La morosidad en gastos comunes no solo afecta la operación del edificio, sino también la convivencia y la equidad entre copropietarios. Combinar estrategias de prevención, comunicación, medidas contractuales y herramientas legales es la clave para una gestión eficiente.
Actuar a tiempo y con respaldo jurídico es fundamental para mantener la sostenibilidad financiera del condominio.