El Código Civil en su artículo 2304, señala que “La comunidad de una cosa universal o singular entre dos o más personas sin que ninguna de ellas haya contratado sociedad o celebrado otra convención relativa a la misma cosa, es una especie de cuasicontrato”. La legislación civil chileno, habla de comunidad, pero no de copropiedad, ni menos de copropiedad inmobiliaria.
En el derecho romano la copropiedad, también se denominaba condominio, y se refería a la situación jurídica concreta en la cual dos o más personas tenían en común o compartían la propiedad de una cosa.
La concepción romana del término fue mutando con el correr del tiempo. Ulpiano (jurista romano), por ejemplo, consideró que “no puede ser de dos íntegro el dominio o la posesión, ni cualquiera ser señor de parte de la cosa, sino que tiene en parte el dominio de la cosa sin dividir”. Esta relación se expresaba manifestando que las personas eran titulares de la cosa pro indiviso, o sea, como si el todo no perteneciere a cada uno, sino por partes o cuotas indivisas, por tanto, cada uno de los condóminos tenía derecho a una cuota parte, ya fuese ideal o abstracta del bien que se encontraba en condominio.
Dicho concepto de la copropiedad es una referencia en cuanto al derecho de acrecer o ius adcrescendi, que expresaba la extensión ipso iure del derecho que poseía cada propietario sobre las partes abandonadas por los otros. Y por otro lado, el ius prohibendi, que consistía en la potestad de cada uno poder oponer su veto, arbitrario y absoluto, a iniciativa de cualquier otro copropietario del bien común.
En la actualidad se denomina condominio, copropiedad o comunidad, dependiendo del Derecho en el cual se aplique.
En Chile, la Ley Nº 6.071 sobre copropiedad inmobiliaria, promulgada el año 1937, permitió, por primera vez en Chile, que los diversos pisos de un edificio y los departamentos en que se divide cada piso, pudieran pertenecer a distintos propietarios, manteniéndose ciertos bienes en copropiedad.
Posteriormente, la Ley Nº 16.742 de 1968 posibilitó que los conjuntos habitacionales pudieran acogerse a las disposiciones de la Ley de Propiedad Horizontal.
La Ley 19.537 sobre copropiedad inmobiliaria, publicada en el Diario Oficial de fecha 16 de diciembre de 1997, y el Decreto N°46 que aprueba reglamento de la Ley 19.537 sobre copropiedad inmobiliaria, del Ministerio de la Vivienda y Urbanismo, publicado en el Diario Oficial de fecha 17 de junio de 1998, rigieron en materia de copropiedad inmobiliaria, hasta la entrada en vigencia de la Ley N° 21.442 sobre copropiedad inmobiliaria.
Con fecha 13 de abril de 2022, se publicó en el Diario Oficial la Ley N°21.442 sobre copropiedad inmobiliaria, que viene a derogar a la Ley 19.537, publicada en el Diario Oficial con fecha 16 de diciembre de 1997, y contiene 102 artículos permanentes y 10 artículos transitorios, distribuidos en 14 títulos.
La nueva ley de copropiedad, recoge cerca de 33 iniciativas parlamentarias, que tenían por objetivo modificar la antigua Ley N° 19.537, innovando en diferentes aspectos, como la regulación de aspectos asociados a la administración y modificación de quórums para la adopción de acuerdos en las Asambleas de Copropietarios; clarifica asuntos de la administración interna de los condominios imponiendo requisitos para el cargo de administrador; crea el registro nacional de administradores de condominios, para el caso particular en que los administradores ejerzan su labor a título oneroso, los administradores personas naturales deberán acreditar haber cursado enseñanza media y haber aprobado un curso de capacitación en materias de administración de condominios. En caso de tratarse de administradores persona jurídica, dicha condición la deberán cumplir sus representantes; asigna roles a cada uno de los órganos vinculados a la administración; simplifica los mecanismos para la adopción de acuerdos entre los copropietarios, posibilitando la participación directa de los residentes no propietarios; explicita las herramientas correspondientes para asegurar el ejercicio de los derechos y deberes de los copropietarios y arrendatarios; permite la acción de nulidad de reglamentos de copropiedad; incluye la solución de conflictos vía arbitrajes, entre otros.
Así las cosas, la nueva Ley de copropiedad inmobiliaria rige a las copropiedades, comunidades y/o condominios que se encuentren acogidas a la Ley de copropiedad en la respectiva Dirección de Obras Municipales, faltando sea promulgado y publicado el reglamento de la Ley.
Supletoriamente algunos aspectos de la copropiedad inmobiliaria, están reguladas en nuestro Código Civil en los artículos 2.304 al 2.313, cuasicontratos de comunidad.
En el ámbito procesal los cobros de obligaciones económicas, se encuentra regidas por el Código de Procedimiento Civil; Los conflictos que se promuevan entre los copropietarios o entre éstos y la asamblea de copropietarios, el comité de administración o el administrador, o entre estos mismos órganos de administración de la copropiedad inmobiliaria, relativas a la administración o funcionamiento del condominio serán resueltas por el Juzgado de Policía Local correspondiente o por un juez árbitro designado para ello.
Tiene aplicación, igualmente, la legislación general de urbanismo y construcción, normas civiles, laborales, previsionales y guardias de seguridad privada, y de seguros, entre otras, según sea el caso.
En las Unidades del presente curso se realizará un detallado y sistematizado análisis de la Ley N° 21.442 sobre copropiedad inmobiliaria, publicada en el Diario Oficial de fecha 13 de abril de 2022, la cual en su artículo 1° señala que “El régimen jurídico de copropiedad inmobiliaria corresponde a una forma especial de dominio sobre las distintas unidades en que se divide un inmueble, que atribuye a sus titulares un derecho de propiedad exclusivo sobre tales unidades y un derecho de dominio común respecto de los bienes comunes.”